貸款在當(dāng)下是許多人在需要資金的時(shí)候常常用到的一種方式，其中就包括使用房屋等作為抵押進(jìn)行貸款。
盡管這種貸款方式已經(jīng)非常常見了，但不管是小白還是老手們，在申請(qǐng)過程中總會(huì)遇到各種各樣的問題。今天，我們就來給大家總結(jié)一下申請(qǐng)辦理抵押貸款過程中常見的幾個(gè)問題~
01
哪些財(cái)產(chǎn)能做抵押？
一般來說，房屋用作抵押之后，其目的無非是為了可以限制房屋的交易和使用，又或是取得對(duì)抵押物變價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，來降低貸款過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。由此，抵押物一定會(huì)具有的兩個(gè)特征就是，能夠交易和轉(zhuǎn)讓，并且其價(jià)值能夠用貨幣衡量。
市場(chǎng)上常見的抵押物主要有房屋、土地使用權(quán)、在建工程、車輛、企業(yè)的機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料等，其中，房屋抵押和土地使用權(quán)的抵押最為常見。
但需要注意的是，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施是不能用作抵押的。即便是房屋或土地是在投資人名下，但只要這些房屋或土地由民辦學(xué)校、民辦醫(yī)院實(shí)際使用，法院仍傾向于判定屬于社會(huì)公益設(shè)施，而被認(rèn)為抵押無效。
除此之外，例如無耕地、宅基地、自留地、白留山等集體所有的土地使用權(quán)原則上是不能抵押的，但在部分試點(diǎn)地區(qū)允許農(nóng)戶以承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。不過，這部分土地用作抵押時(shí)，也會(huì)存在抵押物的價(jià)值難以評(píng)估，以及抵押物的流轉(zhuǎn)、變現(xiàn)較困難等問題，因而很難獲得資金方的認(rèn)可。
02
抵押PK租賃，誰贏？
我們都知道，抵押權(quán)的核心效力就是優(yōu)先受償權(quán)，這一效力對(duì)抗的是債權(quán)人以外的其他債權(quán)人。
因此，抵押不僅僅是抵押權(quán)人和抵押人之間的事，還涉及到了其他債權(quán)人的利益。所以，一旦出現(xiàn)別的債權(quán)人，自己的抵押權(quán)又或是權(quán)益能不能保的住，以及是否優(yōu)先受償才是問題的關(guān)鍵。
而在這個(gè)過程中，常會(huì)出現(xiàn)的一種情況就是被用作抵押的房產(chǎn)，同時(shí)也用于租賃了。那么，當(dāng)租賃權(quán)對(duì)上抵押權(quán)，結(jié)果又會(huì)如何呢？
首先，我們應(yīng)當(dāng)了解到，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，承租人享有“買賣不破租賃”的權(quán)利，而二者如何對(duì)抗，關(guān)鍵是看誰設(shè)立在先。換句話來說，就是先設(shè)立的更占理，如果抵押權(quán)要想對(duì)抗租賃權(quán)，不僅要設(shè)立在先，同時(shí)還要辦理好抵押登記。
在我國，實(shí)行的是以登記生效主義為主，登記對(duì)抗主義為輔的抵押登記制度。對(duì)于房屋、土地使用權(quán)、在建工程等不動(dòng)產(chǎn)，只有既簽訂抵押合同又辦理了抵押登記，抵押權(quán)才設(shè)立。
03
抵押登記獨(dú)自辦理可以嗎？
在涉及到抵押登記的事項(xiàng)中，不動(dòng)產(chǎn)登記部門通常會(huì)有兩種做法。
第一種是登記在誰名下誰來辦理抵押登記即可，無需其配偶出面即可辦理抵押登記。第二種就是即便登記在一方名下，也需要其配偶出面一同辦理抵押登記，其配偶需書面同意辦理抵押登記。
不過，若是共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意則抵押無效。只有其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押才會(huì)被認(rèn)定為有效。
因此，在辦理抵押貸款的時(shí)候，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，常常還需要讓共有人出具一份同意抵押的聲明來作為補(bǔ)充材料。
04
展期后要再次辦理手續(xù)嗎？
在現(xiàn)實(shí)生活中，總會(huì)遇到有借款人因?yàn)闊o法如期償還貸款而需要進(jìn)行展期，那么在這種情況下，如果辦理展期后并未產(chǎn)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，就可以看作是原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的延續(xù)，展期后即便未辦理抵押變更登記，抵押仍會(huì)被視作繼續(xù)有效。
換句話說，也就是貸款展期只是對(duì)借款合同里的還款期限作了變更，但并未產(chǎn)生新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。所以，貸款展期后原則上應(yīng)當(dāng)辦理抵押權(quán)變更登記，但未辦理變更登記一般也不會(huì)影響抵押的效力。
可盡管如此，在實(shí)際操作中卻還是會(huì)有極少數(shù)機(jī)構(gòu)揪著這一點(diǎn)不放。因此，為了避免不必要的麻煩，我們也可以在貸款展期后，嘗試以下措施。
1
簽訂正式的貸款展期合同，在貸款展期合同中對(duì)展期的性質(zhì)做出約定。
2
如果有抵押擔(dān)保，主動(dòng)與登記部門聯(lián)系溝通，爭取辦理抵押變更登記。
3
如果有其他順位抵押，取得順位抵押權(quán)人同意展期的書面證明。
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