爛尾樓“停貸潮”席卷之后，銀行股被卷上了風(fēng)口浪尖。
連日來，因所購(gòu)樓盤停工，無法按期收房，景德鎮(zhèn)、武漢、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市上演聯(lián)名停貸。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至7月13日，業(yè)主發(fā)布的強(qiáng)制停貸樓盤個(gè)數(shù)已達(dá)106個(gè)。
受此影響，近兩日銀行股連續(xù)回調(diào)。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，7月14日早間，銀行板塊集體快速下跌。截至收盤，銀行板塊下跌1.54％，平安銀行下跌4.29％，招商銀行下跌3.75％。
股價(jià)下跌后，銀行坐不住了，紛紛發(fā)公告緊急回應(yīng)，內(nèi)容基本相似，表示總體風(fēng)險(xiǎn)可控。
興業(yè)銀行7月14日午間公告稱，近日對(duì)網(wǎng)傳“停貸事件”消息中涉及的樓盤迅速開展了排查。
經(jīng)排查，截至目前公司涉及“停貸事件”樓盤相關(guān)按揭貸款余額16億元（其中不良貸款余額0.75億元），已出現(xiàn)停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區(qū)。
得益于前期公司對(duì)按揭貸款的差異化準(zhǔn)入和管理要求，公司已介入的且存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的按揭貸款總體規(guī)模較小，不會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)構(gòu)成重大影響。
農(nóng)業(yè)銀行稱，針對(duì)近期個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露、住房開發(fā)項(xiàng)目延期交付情況，該行已在總行層面建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，在全系統(tǒng)組織開展住房項(xiàng)目“保交樓”情況排查，“截至2022年6月末，全行個(gè)人住房貸款余額5.34萬億元。其中一手樓合作樓盤5.7萬個(gè)，一手樓按揭貸款余額3.97萬億元。已初步認(rèn)定存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤涉及逾期按揭貸款余額6.6億元，占全行按揭貸款余額的0.012％，占一手樓按揭貸款余額的0.017％?！?/p>
招商銀行公告，經(jīng)初步排查，目前本公司涉及“網(wǎng)傳停貸”事件的樓盤數(shù)量占比較小，所涉及的本公司逾期個(gè)人住房貸款余額0.12億元，占本公司境內(nèi)個(gè)人住房貸款余額的比例不到0.001％，風(fēng)險(xiǎn)整體可控。
此前有機(jī)構(gòu)分析指出，結(jié)合按揭和開發(fā)貸敞口，風(fēng)險(xiǎn)敞口比較大銀行分別是平安銀行、招商銀行和興業(yè)銀行。2021年年報(bào)顯示，招商銀行房地產(chǎn)對(duì)公貸款余額為4017.04億元，不良率為1.41％，較上一年末增加1.01個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款余額為13744.06億元，不良率為0.28％，同比下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。
目前規(guī)模有限但提防效仿蔓延，斷供風(fēng)波沿信用鏈條產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，可能沖擊金融體系
全國(guó)范圍內(nèi)爛尾樓盤的規(guī)模并無官方披露數(shù)據(jù)。據(jù)鳳凰網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，目前公開的強(qiáng)制停貸告知書涉及約5萬戶，按平均每戶貸款百萬元推算，斷供涉及金額可能500億元左右、體量尚可控。但需要提防：第一，對(duì)于已出險(xiǎn)的頭部房企，問題樓盤數(shù)量可能在百萬級(jí)別；第二，目前曝出斷供的樓盤多是2021年中起停工的項(xiàng)目，潛在爛尾數(shù)量還有可能增長(zhǎng)；第三，個(gè)別地區(qū)輿情發(fā)酵后，其他地區(qū)購(gòu)房者可能效仿。不過鑒于征信等約束，潛在的斷供規(guī)模不宜夸大。
一是居民對(duì)房企信用擔(dān)憂升溫，期房銷售更快萎縮，房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回籠難度更大（2021年住宅銷售中，期房占比89.6％）；
二是銀行對(duì)低資質(zhì)主體和期房項(xiàng)目的授信可能主動(dòng)收縮、同時(shí)規(guī)范監(jiān)管賬戶管理，房企融資條件也或繼續(xù)收緊；
三是地方政府甚至中央層面對(duì)于保交付更加重視，預(yù)售資金監(jiān)管尺度易緊難松；
四是房地產(chǎn)行業(yè)上游供應(yīng)商可能要求收縮應(yīng)收賬款周期。
總之，墻倒眾人推，可能引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)，影響還將傳導(dǎo)至金融體系和開發(fā)投資等環(huán)節(jié)，形成反饋效應(yīng)。相應(yīng)的，政策需要更迅速推出應(yīng)對(duì)方案，打破惡性循環(huán)。
為何出現(xiàn)斷供風(fēng)波？嚴(yán)重引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，不可輕視
發(fā)展是解決問題的關(guān)鍵，經(jīng)濟(jì)下行加速其他問題暴露，近日爛尾樓盤斷供風(fēng)波是一個(gè)縮影。行業(yè)層面，斷供背后是監(jiān)管環(huán)境收緊后，房企高杠桿+快周轉(zhuǎn)模式失效、資金鏈斷裂，進(jìn)而引發(fā)樓盤爛尾，購(gòu)房者無奈之下以斷供作為維權(quán)的手段。
2020年下半年至2021年，房地產(chǎn)融資條件持續(xù)收緊，代表性政策為三道紅線限制房企債務(wù)擴(kuò)張、信貸集中度管理限制銀行涉房信貸，兩者共同削弱房企財(cái)務(wù)杠桿。房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯露后，2021年以來各地政府為保交樓加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，進(jìn)一步削弱了房企經(jīng)營(yíng)杠桿。
民營(yíng)房企傳統(tǒng)的高杠桿+快周轉(zhuǎn)模式失效，房企資金鏈遭遇前所未有的壓力。
由于房企信用風(fēng)險(xiǎn)集中暴露，且出險(xiǎn)房企規(guī)模大、項(xiàng)目眾多，加上疫情影響施工進(jìn)度，各地爛尾樓盤數(shù)量隨之上升。購(gòu)房者一方面負(fù)擔(dān)高額房貸的月供壓力、就業(yè)收入又受到疫情等影響，另一方面與房企交涉無果，無奈下選擇自發(fā)停貸，期望以這種方式維護(hù)自身權(quán)益。從公開的強(qiáng)制停貸告知書來看，斷供主要涉及出險(xiǎn)民企的項(xiàng)目，且普遍存在房企違規(guī)挪用預(yù)售監(jiān)管資金、銀行涉嫌違規(guī)放貸、未充分履行預(yù)售資金監(jiān)管義務(wù)的問題。
看似爛尾樓問題，但實(shí)際上本質(zhì)也是貸款購(gòu)買的商品價(jià)值下跌到低于需償還的貸款，這個(gè)價(jià)值包括商品的使用價(jià)值，本質(zhì)上依然是房子本身沒那么值錢了。
歷史上多次金融危機(jī)都與房地產(chǎn)有關(guān)，大多都以房?jī)r(jià)崩盤引發(fā)信用緊縮結(jié)束。而中國(guó)由于特殊的預(yù)售制度，在監(jiān)管不嚴(yán)和房企杠桿下降等諸多因素下，出現(xiàn)了危機(jī)不同的表現(xiàn)形勢(shì)。
貿(mào)然停貸可能是“殺敵一千自損八百”的無奈之舉，一方面，準(zhǔn)業(yè)主可能會(huì)背上信用污點(diǎn)，影響個(gè)人征信；另一方面，在建房屋可能會(huì)被查封、拍賣，業(yè)主錢房?jī)煽铡?/p>
更嚴(yán)重的問題是，不少停工樓盤的準(zhǔn)業(yè)主試圖加入，頗有快速惡化之勢(shì)。
這種情況一旦在全國(guó)市場(chǎng)形成規(guī)模，會(huì)讓購(gòu)房人對(duì)新房的信心進(jìn)一步喪失，成為比房?jī)r(jià)下跌更能打擊樓市信心的惡性循環(huán)。同時(shí)，自行停貸風(fēng)波雖仍在可控范圍內(nèi)，但不排除未來會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。
華泰證券認(rèn)為，金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)值得提防。
第二，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大且形成反饋、潛在隱患更大。
第三，房企對(duì)供應(yīng)商的信用敞口可能向金融系統(tǒng)溢出，2021年房企各項(xiàng)應(yīng)付款增量規(guī)模約為5.2萬億（其中應(yīng)付工程款2.9萬億），可能效仿居民斷供發(fā)生信用敞口轉(zhuǎn)嫁行為。第四步，房地產(chǎn)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)下行壓力對(duì)金融系統(tǒng)是更大考驗(yàn)。
政策底已現(xiàn)3個(gè)季度房地產(chǎn)仍未好轉(zhuǎn)
7月9日當(dāng)周，30大中城市商品房成交面積環(huán)比下降50.3％，僅為243.65萬方，同比下降44.7％，顯示出6月份房地產(chǎn)回暖的脆弱性。
6月份，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)明顯回暖，但進(jìn)入七月份，房地產(chǎn)銷量再次有向下拐頭跡象。7月9日當(dāng)周，30大中城市商品房成交面積環(huán)比下降50.3％，僅為243.65萬方，同比下降44.7％，降幅再次擴(kuò)大?？紤]到臨近年中財(cái)報(bào)考核以及下半年債務(wù)到期量較大，開發(fā)商對(duì)流動(dòng)性需求較為急切，有動(dòng)力加大推盤力度。
因此6月份房地產(chǎn)銷售回升可能只是暫時(shí)的，三、四季度房地產(chǎn)開發(fā)商還本付息壓力還將加大，除非房地產(chǎn)商加大促銷手段、提高降價(jià)幅度，否則銷售金額可能難以持續(xù)回升。
7月份乃至今年下半年，房地產(chǎn)是否真正回暖還需繼續(xù)觀察，需警惕房地產(chǎn)銷量增速再次拐頭向下。目前看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然比較脆弱，需要持續(xù)政策方面的呵護(hù)。我們認(rèn)為，一方面房地產(chǎn)政策的放松可能繼續(xù)在二線城市乃至一線城市蔓延，另一方面，下半年可能還需進(jìn)一步降息來刺激房屋銷售。
去年9月房地產(chǎn)金融座談會(huì)標(biāo)志著政策開始轉(zhuǎn)向，今年4、5月份房地產(chǎn)政策已經(jīng)出現(xiàn)了全面的放松，從融資到回款、從供給到需求政策都有所調(diào)整。
需求端包括因城施策放松限購(gòu)限貸、下調(diào)首付比和房貸利率，房地產(chǎn)稅推遲等，供給端包括優(yōu)化土拍規(guī)則、放松集中度限制、支持并購(gòu)貸、創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具甚至房企信貸展期等。然而政策底出現(xiàn)已有三個(gè)季度、行業(yè)底仍未到來。
房地產(chǎn)貢獻(xiàn)約20％的GDP、40％的財(cái)政收入、20％的社融存量、60％的家庭資產(chǎn)，即房地產(chǎn)會(huì)通過產(chǎn)業(yè)鏈、財(cái)政、信貸和消費(fèi)意愿等諸多環(huán)節(jié)影響經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能。如果風(fēng)險(xiǎn)能未及時(shí)收斂，下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期可能要相應(yīng)下調(diào)。