今年的樓市，從來沒有“消?！边^。
在年初，一片蕭條氣氛，開發(fā)商不敢拿地，土地市場四處流拍，全國樓盤平均去化率甚至跌破了20%，廣州、深圳等地傳出高杠桿投機(jī)客爆倉的消息，多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了降價(jià)促銷。
到了3-5月份，又出現(xiàn)了“所謂”的小陽春，房貸利率下降、房企融資環(huán)境寬松，地王隨之產(chǎn)生，蘇州、南京、寧波、重慶、沈陽、鄭州，各大熱點(diǎn)城市，都成了開發(fā)商集中競爭的區(qū)域，尤其是那些房價(jià)倒掛明顯的城市，購房者蜂擁而至，開盤即清盤的現(xiàn)象不在少數(shù)。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)在7月份，用融創(chuàng)老板孫宏斌的話來說，“房地產(chǎn)金融的收緊力度史無前例”，房貸利率重回高位，房企融資規(guī)模大幅下降，9月份環(huán)比一度大降50%以上，直到“金九銀十”才略有改觀。
為什么今年的樓市一再出現(xiàn)“轉(zhuǎn)折”？原因有二。
第一，調(diào)控的“容忍度”在變高。
什么叫“容忍度”？
原來的調(diào)控，有點(diǎn)“投鼠忌器”的意思，畢竟房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)太多，上到建材施工，下到家具家電，限購、限貸、限售等措施一旦收緊，諸多行業(yè)跟著走弱，又不得不再次寬松。
因此，一直以來，有一種說法叫“三年收緊，兩年放松”。
不過，今年調(diào)控的決心明顯更“堅(jiān)定”，寧可忍受一時(shí)的陣痛，也要遏制住房地產(chǎn)里的投機(jī)情緒，各地發(fā)布的房地產(chǎn)政策次數(shù)和頻率，均創(chuàng)出了歷史記錄，對房貸利率、房企融資的限制，也與往年大相徑庭。
第二，作為一個(gè)高杠桿行業(yè)，房地產(chǎn)很容易“風(fēng)吹草動(dòng)”。
之所以出現(xiàn)頻繁的波動(dòng)，原因在于房地產(chǎn)對資金渠道的要求非常高，只要錢沒有流入樓市中，立馬就能表現(xiàn)出來。
有兩個(gè)數(shù)據(jù)可供參考。
2016-2019年9月末，房地產(chǎn)行業(yè)通過ABS獲得的融資規(guī)模分別為0.34萬億、0.54萬億、1.1萬億和1.26萬億，同期，通過銀行貸款獲得的融資規(guī)模分別為29萬億、36萬億、42萬億和47萬億。
這么大的體量和資金，被“掐住”之后，樓市能有起色才怪。
當(dāng)然，目前樓市的問題，絕不僅僅出在融資上，比如庫存增長。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2019年三季度上市房企存貨研究報(bào)告顯示，在三季度受監(jiān)測的20家房企中，存貨去化周期為13.6個(gè)月，環(huán)比增長4.6%，同比增長8.7%，延續(xù)了去化周期上行趨勢。
這20家規(guī)模房企的庫存，已經(jīng)接近3萬億元了。
3萬億這個(gè)數(shù)字，對比每年15萬億的成交額，看起來似乎并不多，但是，這些沒賣出去的房子，是自2016年以來，首次出現(xiàn)連續(xù)增多的趨勢。
哪里的庫存最多？
目前來看，待售面積極低、庫存告急（庫存銷售比低于0.3）的城市高度集中在京津冀、長三角和粵港澳區(qū)域，目前壓力較大的城市高度集中在東北三省，據(jù)統(tǒng)計(jì)，東北24個(gè)地級城市中，有一多半城市庫銷比超過1。