最近有客戶問到致享融，如果有一套閑置的房產(chǎn)，那么是否可以拿來辦理抵押貸款呢？其實能否做抵押貸款和是否閑置無關(guān)，主要和以下幾方面因素有關(guān)：


1、是否能夠上市交易，如果不能上市交易的話，就不能做抵押貸款。


2、房屋的性質(zhì)，是住宅，商住兩用，辦公用房還是別墅等，這幾種類型都可以辦理抵押貸款。


3、房齡，一般房齡在40年內(nèi)的住宅都可以辦理抵押貸款。


能否辦理抵押貸款，更重要的一條是看你在哪個城市，不同的城市各家銀行的貸款政策完全不同，下面以北京為例來具體說說，這里只包括個人抵押貸款，未包括企業(yè)貸款。


1、個人房屋抵押貸款分為抵押消費貸和抵押經(jīng)營貸，抵押消費貸一般額度都在100萬，最高的也就200萬，在這里就重點講解個人抵押經(jīng)營貸款。


2、個人抵押經(jīng)營貸款分為一抵和二抵（或者叫著一押或者二押），二抵是指有按揭貸款的情況下，再辦理抵押貸款，反之，就是沒有按揭貸款的情況下，辦理抵押貸款叫著一抵。


3、抵押經(jīng)營貸辦理的條件：


1）房齡，一般不能超過40年，當(dāng)然也有些銀行或者機構(gòu)會針對房齡超過40年的房子放款，這個就需要找特定的銀行辦理了。


2）房屋面積，一般要超過40平米，如果房屋面積低于40平米很難辦理抵押貸款，當(dāng)然也有特殊的銀行或者機構(gòu)可以辦理。


3）房屋性質(zhì)，70年住宅、別墅、商住和辦公用房，對于住宅所有銀行都可以辦理抵押貸款，別墅也有絕大部分銀行可以做，對于商住和辦公用房只有少量銀行可以做。


4）借款人本人名下或者直系親屬名下必須有公司，關(guān)于經(jīng)營的公司，不同的銀行要求完全不同，有些銀行還可以做實控（顧名思義，就是可以是某家公司的實際控制人即可），有些銀行要求是公司的股東或者法人（不一定是真實經(jīng)營，也就是我們說的殼公司），最為嚴(yán)格的是有些銀行要求是真實經(jīng)營的，這個就比較麻煩，而且要求提供財務(wù)報表和納稅申請表等。


4、北京地區(qū)抵押經(jīng)營貸產(chǎn)品的重要參數(shù)：


1）貸款利率，最低的4.8%左右，主要集中在6-7%，高的也有8%，甚至10%左右的，當(dāng)然各種產(chǎn)品都有自己的優(yōu)劣勢，沒有絕對的優(yōu)勢或者劣勢，要么就是被市場淘汰，要么就是一統(tǒng)江湖了，兩者都不太好，產(chǎn)品優(yōu)勢過大，很容易出現(xiàn)壞賬和呆賬。


2）貸款年限，北京抵押貸款最長的20年，大部分銀行的年限集中在10年和5年，也有3年和1年期的，可以根據(jù)自己需要選擇年限，也是各有優(yōu)劣勢的。


3）還款方式，多種還款方式，先息后本，等額本息，等額本金等多種方式，有些先息后本的產(chǎn)品還需要一年一歸本。


4）貸款金額，不同銀行貸款限額不同，大部分銀行限額1000萬，有少量銀行1500萬，最高的可以做到3000萬。


5）貸款成數(shù)，最高可以做到9成，大部分集中在6-7成左右，實控的一般可以做5成，具體成數(shù)和房屋的性質(zhì)還有關(guān)系，一般別墅只能做5-6成，商住只能做5成左右。


在這里致享融也順便將北京的部分主流抵押貸款產(chǎn)品匯總一下，大家可以參考一下市面上有哪些相關(guān)產(chǎn)品：


1、銀行1，殼公司法人或者即可，利率3.86%，年限20年，等額本息還款，最高額度1500萬。


2、銀行2，殼公司法人或者股東或者直接包裝實控，利率4.35%，年限20年，等額本息還款，額度最高1500萬。


3、銀行3，殼公司法人或者股東或者直接包裝實控，利率3.7%，年限10年，等額本金還款（額度的一半），額度最高1000萬。


4、銀行4，殼公司法人或者股東，利率3.7%-4%，年限5年，等額本息還款（月供按20年計算的氣球貸），5年之后還可以不歸本續(xù)貸，額度最高1000萬，可以做二抵。


5、銀行5，殼公司法人或者股東，或者實控，但是需要公司共借，利率4.37%，等額本息還款，年限10年（月供按20年計算的氣球貸），最高額度1500萬。


6、銀行6，真實經(jīng)營公司（需要下戶），可以做真實經(jīng)營公司的實控，但是需要法人共借，利率4.5%-5.3%，先息后本或者等額本息均可，額度最高3000萬，可以做二抵。


7、銀行7，可以做實控，利率4.5%，額度最高1500萬，年限5年授信，一年一歸本，先息后本還款，最高可以做到75成。


關(guān)于抵押經(jīng)營貸款，建議大家找專業(yè)的機構(gòu)辦理，不要盲目地去辦理，尤其是自己辦理非常麻煩，原因如下：


1、首先抵押經(jīng)營貸款辦理的周期會比較長，其次是需要的材料會非常多，然后就是有些材料可能還需要zuojia，所以做抵押經(jīng)營貸款銀行經(jīng)理不一定會接待，因為一個銀行經(jīng)理做一筆抵押貸款本身業(yè)績并不多，但是對于自己去辦理的，客服經(jīng)理還不敢收錢，所以為你辦理會很麻煩，還不賺錢，將來如果出現(xiàn)逾期，扣的錢遠(yuǎn)比他賺的錢多。


2、很多客戶會比較盲目地去注冊殼公司，每家銀行對于公司的要求都完全不同，包括營業(yè)范圍，因為還會涉及到上下游合同，不是單純的注冊一個殼公司就可以，注冊了殼公司還需要去和下游合同的公司匹配，經(jīng)常出現(xiàn)客戶自己注冊了公司用不了。