近日，黑龍江省住建廳等6部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》?！锻ㄖ芬?，房企在參與商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地招拍掛前要提交承諾書(shū)，承諾土地購(gòu)置資金是合規(guī)自有資金，其來(lái)源不屬于金融貸款、資本市場(chǎng)融資等，并載明如承諾不實(shí)則自愿放棄開(kāi)發(fā)用地中標(biāo)資格。
與此同時(shí)，各地自然資源部門(mén)要會(huì)同金融部門(mén)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地資金來(lái)源進(jìn)行核查。經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地資金不符合要求的，由自然資源部門(mén)取消土地競(jìng)買(mǎi)資格，并在兩年內(nèi)禁止企業(yè)參加土地招拍掛。
我們都知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，而土地成本占比較高，一塊地都要數(shù)億元。但是，對(duì)很多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，數(shù)億元資金也是天文數(shù)字，哪個(gè)開(kāi)發(fā)商能輕松拿出數(shù)億元買(mǎi)地？特別是，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期也是好幾年，開(kāi)發(fā)商不可能開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目完成之后，再去開(kāi)發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目，一般都要幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在建、在售，這么算起來(lái)，要保證一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，起碼也要要十幾個(gè)億的資金，才能周轉(zhuǎn)起來(lái)，這是對(duì)一個(gè)小開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)的。如果是對(duì)那些TOP的企業(yè)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有幾十個(gè)億的資金流動(dòng)，是不可能的。
以前，這樣大的資金量，都是通過(guò)銀行貸款、資本市場(chǎng)融資、社會(huì)融資解決的，沒(méi)有哪個(gè)企業(yè)的賬上趴著數(shù)億的閑置資金。但是，現(xiàn)在不行了，黑龍江要求，除了自有資金，不能通過(guò)任何其他渠道融資買(mǎi)地，這等于是把開(kāi)發(fā)商的資金鏈從源頭就給截?cái)嗔?。有關(guān)部門(mén)不但要進(jìn)行嚴(yán)格限制，并且還要進(jìn)行認(rèn)真檢查。其實(shí)，這個(gè)政策的意義，也已經(jīng)不僅僅是對(duì)開(kāi)發(fā)商融資能力的限制，更是對(duì)樓市發(fā)展的一個(gè)方向性的決策。在這種情況下，人們對(duì)樓市的認(rèn)識(shí)和判斷，也會(huì)發(fā)生根本性的變化，然后，改變的不僅僅是開(kāi)發(fā)商的行為，購(gòu)房人的行為也會(huì)會(huì)從新選擇。
那么，黑龍江為什么在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)這樣嚴(yán)厲的政策？一是，房子太多了，在東北地區(qū)尤其如此，東北都是人口流出區(qū)域，黑龍江鶴崗市的白菜價(jià)房屋，已經(jīng)成為全國(guó)樓市的一個(gè)典型代表，據(jù)稱(chēng)，在黑龍江其他城市也存在類(lèi)似的情況，因此，從總量上進(jìn)行控制，是很有必要的。二是，開(kāi)發(fā)商負(fù)債太高，以前，開(kāi)發(fā)商都是習(xí)慣于空手套白狼，這在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)期，是沒(méi)有什么問(wèn)題的，但是，當(dāng)樓市進(jìn)入下行期的時(shí)候，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就太大了，其他融資渠道的成本更高，因此風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大，特別是民間融資，如果出現(xiàn)困難，還可能造成社會(huì)問(wèn)題。因此，不能不重視起來(lái)。三是，在開(kāi)發(fā)企業(yè)中進(jìn)行重新洗牌，9萬(wàn)多家的開(kāi)發(fā)企業(yè)，也是太多了，并且良莠不齊，很多企業(yè)能力有限，黃奇帆就說(shuō)過(guò)，需要減少三分之二，而這種釜底抽薪的辦法，無(wú)疑是一個(gè)比較好的手段，優(yōu)勝劣汰，通過(guò)兼并、整合等方式，重構(gòu)樓市結(jié)構(gòu)。
這個(gè)政策，肯定會(huì)再樓市產(chǎn)生劇烈反響，開(kāi)發(fā)商在資金鏈被釜底抽薪之后，肯定要加快銷(xiāo)售力度，盡快回款，那么最好的回款辦法，就是降價(jià)賣(mài)房，因此，這個(gè)政策可能會(huì)導(dǎo)致樓市的加速下降。
但是，也有人認(rèn)為，如果銀行不貸款了，開(kāi)發(fā)商不能拿地，后果是地賣(mài)不動(dòng)了，建筑商沒(méi)活干了，農(nóng)民工有多少下崗了 ，建筑材料賣(mài)不動(dòng)了 一切的連鎖效應(yīng)馬上會(huì)出現(xiàn)，就等著現(xiàn)在房子漲價(jià)吧。值得指出的是，后面這個(gè)觀點(diǎn)，忽視了存在大量空置房屋的情況，據(jù)稱(chēng)，全國(guó)現(xiàn)有的房屋足夠30多億人使用。特別是，樓市調(diào)整的目的，本來(lái)就是要調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)問(wèn)題，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)的住房空置率已經(jīng)達(dá)到22%，而國(guó)際的合理區(qū)間在5%左右，那么現(xiàn)在減少住房開(kāi)工面積，也正是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的必然需要嗎？實(shí)體工業(yè)振興經(jīng)濟(jì)，實(shí)業(yè)興國(guó)，這才是我們需要特別追求的。