6月28日，第三期“思想光華媒體沙龍”在上海大學(xué)舉行，會(huì)議還發(fā)布了中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)白皮書。
據(jù)了解，不動(dòng)產(chǎn)證劵化是把流動(dòng)性較低、非證劵形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證劵資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。白皮書指出，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱REITs）是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，是一種通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益，按比例分配給投資者的一種信托基金。
REITs于1960年發(fā)源于美國(guó)。根據(jù)投資對(duì)象的不同，REITs可以分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種類型，迄今在美國(guó)合計(jì)已有近萬(wàn)億美元的規(guī)模。
目前，我國(guó)還沒(méi)有建立起明確的REITs制度，但國(guó)內(nèi)的監(jiān)管部門和各市場(chǎng)主體在房地產(chǎn)證券化方面的探索卻一直沒(méi)有停止過(guò)，并在現(xiàn)有金融監(jiān)管法律框架下推出了一批在功能上與海外成熟市場(chǎng)REITs產(chǎn)品具有一定相似性的“類REITs”產(chǎn)品。
經(jīng)過(guò)監(jiān)管部門前期扎實(shí)有效的推動(dòng)以及發(fā)行人、投資機(jī)構(gòu)的積極探索，目前國(guó)內(nèi)推出公募REITs試點(diǎn)的法律框架、監(jiān)管環(huán)境、市場(chǎng)準(zhǔn)備等條件已基本成熟。報(bào)告認(rèn)為，應(yīng)盡快推出相關(guān)法律法規(guī)以及業(yè)務(wù)指引，正式啟動(dòng)并大力推進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金公募試點(diǎn)。
上海大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)劉俏表示，我國(guó)今年年底或明年就可能推出REITs，按照準(zhǔn)REITs的定義，上市公司必須將90%的收益分給投資者。
在會(huì)議上，光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)金李說(shuō)道：“我對(duì)財(cái)富定義非常簡(jiǎn)單，就是對(duì)未來(lái)購(gòu)買力和消費(fèi)能力的儲(chǔ)存。而好的財(cái)富管理工具包括銀行存款、股票、債券、信托、P2P等等。”
他表示，從財(cái)富管理的角度看，房地產(chǎn)是中國(guó)目前最重要的財(cái)富儲(chǔ)值工具之一。我們需要制定政策法規(guī)，把它納入到財(cái)富管理規(guī)劃和監(jiān)管中。不宜提倡將過(guò)多的社會(huì)總財(cái)富投入到投資性房地產(chǎn)，但是建議每個(gè)家庭酌情合理的配置。
“應(yīng)該為投資性房地產(chǎn)正名，歡迎它加入到資產(chǎn)管理的大類資產(chǎn)行列中，這樣才能夠更好的使用它做好財(cái)富配置，為中國(guó)家庭提供豐厚合理的回報(bào)?！苯鹄钫f(shuō)道。
上海大學(xué)光華管理學(xué)院金融系教授張崢認(rèn)為，REITs本質(zhì)上的概念就是成熟不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的證券化，狹義上并不是一個(gè)增量融資的概念，更多是盤活存量融資或者是存量證券化的概念。
他說(shuō)道：“大資管時(shí)代，資產(chǎn)管理市場(chǎng)總規(guī)模達(dá)到約126萬(wàn)億元人民幣，其中，銀行理財(cái)29萬(wàn)億，信托19萬(wàn)億，公募基金9萬(wàn)億，而私募基金管理人，包括券商、資管、資金子專戶、公募基金專戶等約52萬(wàn)億，保險(xiǎn)資管17萬(wàn)億，這是大概的結(jié)構(gòu)。當(dāng)然這里面有很多重復(fù)計(jì)算、嵌套、通道業(yè)務(wù)。”
他指出，資管規(guī)模上升很快，問(wèn)題也很多，一方面表現(xiàn)在各個(gè)資管機(jī)構(gòu)，由于低水平競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重。另一方面是基礎(chǔ)產(chǎn)品的投資范圍相對(duì)狹窄。
在張崢看來(lái)，REITs之所以到現(xiàn)在還沒(méi)有推出，主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：一是缺乏對(duì)REITs的正確認(rèn)識(shí)，很多人把REITs當(dāng)成高杠桿的工具。二是缺乏REITs的法律定位和法律框架。三是現(xiàn)有稅收環(huán)境約束REITs的發(fā)展。這是目前認(rèn)識(shí)的問(wèn)題。四是REITs市場(chǎng)的基本條件不成熟。
中聯(lián)國(guó)新投資基金管理有限公司總裁何亮宇從實(shí)際操作層面提出8點(diǎn)關(guān)于公募REITs的重要構(gòu)想：
一是公募REITs應(yīng)充分體現(xiàn)權(quán)益型產(chǎn)品屬性。二是REITs更多是要以資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)價(jià)值為依托，而不要更多主體擔(dān)保、補(bǔ)貼，當(dāng)然可以適當(dāng)?shù)?，但是不宜過(guò)多，真正體現(xiàn)以資產(chǎn)為核心的特性。
三是發(fā)行應(yīng)采用詢價(jià)發(fā)行模式。
三是采用集合競(jìng)價(jià)交易平臺(tái)，真正把流動(dòng)性搭起來(lái)。
五是要設(shè)置一個(gè)增發(fā)擴(kuò)募機(jī)制。六是合理控制杠桿比例，美國(guó)是60%，香港和新加坡是45%，中國(guó)應(yīng)盡量參考亞洲的水平，40%左右。
七是制度建設(shè)信息披露、強(qiáng)化原始權(quán)益人與投資人利益綁定。八是關(guān)于管理人的一些措施。（華夏時(shí)報(bào)）