而監(jiān)管加強的同時，市場對貸款資金買房的需求依然較大。部分信貸中介機構業(yè)務人士透露，今年以來幫助客戶“轉貸”的操作依然較多。
信貸監(jiān)管加碼
據(jù)悉，由于缺乏場景支撐，房抵貸、消費貸等貸款資金進行貸后管理的難度較大。不過，年后在監(jiān)管驅動下，銀行對房抵經營貸審批審核趨嚴，對貸后資金用途檢查力度更大、范圍更廣、頻率也更高。
某國有銀行零售客戶經理透露，今年已經有幾位房抵貸客戶被協(xié)商提前還款，但并不多。“一般這種情況主要是資金流明顯有被挪用問題，現(xiàn)在根據(jù)監(jiān)管機構的要求，銀行都在加強對貸后資金的用途監(jiān)控。通過大數(shù)據(jù)追蹤貸款資金的流轉痕跡，一旦發(fā)現(xiàn)資金流轉與申請目的不符，甚至通過幾經流轉進入房市、股市，銀行就會與客戶協(xié)商提前還款。”
上述股份制銀行零售業(yè)務人士稱，銀行提前收貸一般有三種情況，一是借款人違反資金用途規(guī)定或欠供，二是監(jiān)管要求銀行壓縮貸款規(guī)模，三是銀行內部為了騰挪額度需要協(xié)調有能力還款的客戶提前還款。該人士表示，此前一些住房按揭貸款轉成了抵押經營貸款，還能享受小微企貸款利率優(yōu)惠，但2020年底監(jiān)管開始加強這塊業(yè)務的檢查及懲處力度。今年以來，監(jiān)管加強、規(guī)模壓縮及銀行內部額度騰挪的情況更加明顯。“近來房抵貸利率成本都有上升，且額度也有收縮趨勢，我們銀行為了給新審貸客戶放貸，會鼓勵有條件的客戶提前還貸?！?
另一股份制銀行廣州分行零售業(yè)務負責人也透露，目前該行房抵貸及消費貸等個人貸款的貸后監(jiān)管力度明顯加強，房抵貸的審批速度也在調整，要求勻速發(fā)放。
另一國有銀行業(yè)務經理則表示，該行近來房抵貸利率和額度方面都還沒有變化，但預計4月底將會提高貸款利率，額度也可能會有一些調整。
2021年2月初，廣東銀保監(jiān)局就透露，通過快速開展自查、全面風險排查、組織現(xiàn)場檢查等多措并舉嚴肅查處經營貸、消費貸違規(guī)流入房地產領域行為。廣東銀保監(jiān)局方面稱，及時通過窗口指導、監(jiān)管提示約談等方式部署全轄銀行機構開展快速自查，全面摸排有關情況，針對違規(guī)問題立查立改，嚴格規(guī)范與中介機構的業(yè)務合作，及時堵塞業(yè)務管理漏洞、完善產品服務流程，嚴肅開展問責。并要求轄內銀行機構嚴格落實主體責任，圍繞授信調查、授信審查審批、授信后管理、第三方機構業(yè)務合作等各個環(huán)節(jié)開展全方位風險排查。
上海銀保監(jiān)局表示，將根據(jù)銀行房地產政策執(zhí)行及自查情況，開展房地產貸款業(yè)務專項檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題將依法采取監(jiān)管措施，促進上海商業(yè)銀行住房金融業(yè)務穩(wěn)健運行。同時，繼續(xù)加大上海市房地產信貸運行情況的監(jiān)測分析力度，一如既往地督促轄內商業(yè)銀行嚴格貫徹落實國家關于房地產市場調控“因城施策”“一城一策”的工作要求，堅持“房住不炒”定位，嚴格執(zhí)行房地產市場調控政策，促進上海市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
事實上，自2020年以來，房抵經營貸資金流入房地產的情況已引起監(jiān)管部門的注意。2020年4月，中國人民銀行深圳中支貨幣信貸處下發(fā)《關于房抵經營貸資金違規(guī)流入房地產市場情況的緊急自查通知》，要求各銀行針對2020年以來新發(fā)放的房抵經營貸（含借款人為企業(yè)或個人）情況立即開展自查，主要包括截至2020年3月末房抵經營貸余額、貸前準入情況、貸款管理情況、貸后管理情況等。
中介“刀尖舔血”
隨著監(jiān)管趨嚴，商業(yè)銀行紛紛加強自查力度，進一步強化對房抵貸、消費貸審批及貸后監(jiān)控，通過大數(shù)據(jù)、智能監(jiān)控等手段防止貸后資金違規(guī)挪用。
上海某銀行普惠金融部人士坦言，大面積排查肯定會有用途不合規(guī)的情況存在。應建立“系統(tǒng)加人工”的常規(guī)用途監(jiān)控系統(tǒng)，比如系統(tǒng)監(jiān)控疑似房產、股市等關鍵字，人工順著這些線索去核查。另外，銀行會要求金額較大的貸款通過受托支付到指定賬戶。
“不過，以銀行現(xiàn)有的技術手段，只能監(jiān)測到貸款資金的第一手流向，至于第二手及以后的資金流向，銀行很難查到。從貸后資金監(jiān)管的角度來說，銀行已經做到了貸后監(jiān)管。在貸后管理中，銀行還會考察企業(yè)的主營業(yè)務是否正常，但通常情況下是這類客戶主營業(yè)務是正常的，常規(guī)的貸后管理手段識別不了（違規(guī)行為）?！蹦吵巧绦袑幉ǚ中衅栈萁鹑诓控撠熑朔治?。
普華永道中國基礎資產資產證券化合伙人劉磊也認為，由于這些貸款的金額與傳統(tǒng)業(yè)務比起來相對較小且分散，金融機構很難組織人力物力對這些款項的后續(xù)使用情況進行持續(xù)跟蹤?！搬槍@種情況可以考慮利用大數(shù)據(jù)為工具，打通不同金融機構間的界限，對不同貸款的流向進行匯總分析，考慮其流入這些行業(yè)及企業(yè)的合理性及必要性；對于不合理的行業(yè)或者公司形成負面清單，控制這些行業(yè)及公司的規(guī)模，以便從源頭上控制這些可能流入地產的貸款的發(fā)放，起到監(jiān)控效果。”劉磊如上指出。
然而，在貸后管理不斷升級的同時，市場通過房抵貸、消費貸等渠道融資購房的需求熱度依然旺盛，貸款中介服務機構“轉貸”的業(yè)務需求不減。
上述中介機構客戶經理透露，通過中介機構“運作”的企業(yè)經營流水一般銀行是很難檢查出問題的。銀行審批放貸后，業(yè)務人員還會指導客戶通過取現(xiàn)存入有現(xiàn)金的賬戶等操作途徑，繞過監(jiān)管從而實現(xiàn)資金挪用。隨后，機構還會為客戶完善資金使用的票據(jù)資料等，以應對監(jiān)管核查。“近來辦理貸款買房的客戶比較多，我們也一直在‘操作’，暫時并未出現(xiàn)被查出并被要求提前還款的情況?！?
據(jù)其表示，該公司每個月處理約2億元的抵押貸款業(yè)務，除了負責貸款申請外，還負責諸如資金回流、貸后憑證等貸后服務。