國家建立個人住房貸款制度，其目的是引導城鎮(zhèn)居民家庭住房消費、實現(xiàn)住房貸款由開發(fā)性向消費性的轉移、以此促進住宅業(yè)的發(fā)展并推進住房制度改革，這也是當前我國住房金融發(fā)展的核心內容。 從目前我國住房金融發(fā)展的實際來看，個人住房貸款業(yè)務主要有兩種，即政策性個人住房貸款和商業(yè)性個人住房貸款?，F(xiàn)在，部分商業(yè)銀行還相繼推出了由政策性個人住房貸款和商業(yè)性個人住房貸款所組成的個人住房組合貸款。 各國住房抵押貸款證券化模式 美國模式 抵押貸款證券作為20世紀最主要的金融創(chuàng)新之一起源于美國。早在1938年，美國就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會，開始探索和培育住房抵押二級市場，以改善住宅信貸機構的資產負債結構，提高資金的流動性。 1970年，美國推出第一張住宅抵押貸款證券，其發(fā)行者是新成立的政府機構——政府國民抵押協(xié)會，該機構專門以聯(lián)邦住宅局（FHA）、退伍軍人管理局（VA）和聯(lián)邦農場主管理局（FHMA）擔保的抵押貸款組合為基礎，為發(fā)行的抵押證券提供擔保，保證及時向證券投資者支付貸款本金和利息。 由于在一級市場上有聯(lián)邦住宅局和退伍軍人局的擔保，在二級市場上有政府國民抵押協(xié)會對證券收益支付的擔保，政府的大力扶持和最后貸款人的作用極大地促進了美國住房市場的發(fā)展。截至2000年，美國的住宅抵押貸款余額高達5613億美元，其中50%以上都實現(xiàn)了抵押貸款證券化。住宅抵押證券已成為美國債券市場上僅次于國債的第二大債券。 美國住房抵押貸款市場之所以成為世界上規(guī)模最大、最完善的抵押貸款市場，有賴于先進的制度設計。其中包括個人信用制度、抵押貸款擔保、保險體系等。尤其政府的信用是一般市場參與者無法企及的。依靠美國政府的信用支持，抵押貸款二級市場上的政府發(fā)起機構在資本市場上獲得了很高的信用評級，它們發(fā)行的抵押貸款證券也因安全性僅次于政府債券而被稱作“銀邊債券”，受到世界范圍投資者的廣泛青睞。 加拿大模式 加拿大住房貸款擔保機構是加拿大抵押住房公司（CMHC）。CMHC成立于1944年，是屬于聯(lián)邦政府獨資擁有的皇家公司，初期的主要職能是建造住房向退伍軍人出售，以及為社會住房建設項目提供貸款。1954年，為降低抵押貸款首期付款比例，提高中低收入家庭買房支付能力，加拿大議會重新修訂《全國住房法》，授權CMHC向低首付款的住房貸款提供100%擔保，以此鼓勵金融機構發(fā)放低首付款的抵押貸款。公司注冊資本金為2500萬加元，全部來自聯(lián)邦政府財政預算。 為使更多的投資者進入住宅抵押貸款市場，以穩(wěn)定住宅抵押資金的供給，1986年，CMHC實施了住宅抵押貸款證券化，創(chuàng)立了國家住房法下的抵押證券（NHA Mortgage－Backed Security）。NHA MBS的推出實現(xiàn)了住宅抵押金融市場中抵押資金的長期、穩(wěn)定的供給，也為加拿大人提供了一條安全可靠、收益較高的投資渠道。隨后加拿大政府又于1992年推出了首次購房擔保計劃，完善了MBS保險基金制度，成功地幫助無數(shù)加拿大人實現(xiàn)了他們的“住房擁有夢”，極大地改善了加拿大人的生活居住條件。 政府的宏觀調控以及住房二級市場的健全和完善是加拿大住房金融市場成功的關鍵。從加拿大住宅抵押金融的發(fā)展進程中，我們可以清楚地看到：加拿大住宅金融每一個階段的發(fā)展都是在政府的宏觀調控和指導下完成的。加拿大有專門的政府部門——加拿大抵押和住宅組織（CMHC），對全國的抵押金融市場進行規(guī)范和管理，為加拿大住宅抵押金融的成功發(fā)展起到了關鍵性的作用。 歐洲模式 英國的住房抵押證券化始于1986年。在此之前，英國的主要住宅金融機構是建筑社，但建筑社以吸納零星的私人儲蓄為主，缺乏有效途徑將機構存款引入住房融資領域。 為拓寬住房資金來源，1987年3月，國家住房貸款局（National Home Loans）首次在歐洲市場上發(fā)行住房抵押證券。此后，經營此項業(yè)務的機構逐步建立起來。抵押證券的風險預防措施主要有二：一是對抵押貸款進行保險，二是發(fā)行附屬證券。在抵押貸款不能償還時，受損失的首先是附屬證券的持有者。英國住房抵押貸款證券化發(fā)展遲緩的原因在于其住宅抵押市場的主力——住宅建筑公會沒有參加進來，因為住宅建筑公會資金來源中的相當一部分是長期性的。數(shù)據(jù)顯示，在1990年末，其資金來源中20%為長期存款、辛迪加貸款和歐洲債券，所以住宅建筑公會的流動性壓力不大，沒有充足的動力進行證券化。 法國在實行真正意義上的住房抵押證券化之前，抵押債券已存在了許多年。抵押債券是金融機構發(fā)行債券并將所得資金用于發(fā)放抵押貸款，但發(fā)行的債券并不以抵押債權作為還款擔保，因此并非真正的抵押貸款證券化。1988年11月，法國政府通過法律促進各種貸款尤其是抵押貸款的證券化。其主要目的有兩個：一是為了滿足《巴塞爾協(xié)議》關于銀行資本充足率的要求，促進銀行出售抵押貸款等風險資產以提高資本充足比例；二是通過直接在資本市場上融資降低抵押貸款的成本。為此，法國政府建立了特別的投資基金（FCC）持有抵押貸款，發(fā)行抵押證券。但目前抵押證券的發(fā)展不大，主要原因是抵押貸款利率不足以支付抵押貸款的利息和發(fā)行費用，從經濟的角度看實行證券化是不合算的。 亞洲模式 日本的住房發(fā)展與住宅金融體系是適應戰(zhàn)后經濟短缺、住房缺乏、國民收入水平不高情況下的國民住房需求而建立起來的。上世紀50年代初，日本政府專門成立了住宅金融公庫，向住房建設提供必要的資金支持。主要有個人住宅建設資金、購房資金及改善住房資金等等，重點解決老年人、殘疾人和兩代人住房、高級住房的資金問題。 該機構提供的資金期限長、利率低，至1997年3月末，日本住宅金融公庫大約為1629萬戶，提供了約為132兆日元的貸款，為日本住房金融發(fā)揮了重要作用。日本開展的是住宅貸款債權信托，通過住宅貸款，貸方將債權集中于信托銀行托管并將收益權向第三者出售，從而以住宅貸款證券化來籌措資金，相當于信托分類中的金錢信托。 亞洲金融危機后，日本于1998年6月出臺了《關于債權轉讓對抗條件的民法特例法》，從法律上為促進債權流動化或證券化提供了必要的支持。2001年日本預算顯示，包括政府擔保債券、住宅金融公庫債券、理財債券、住宅宅地債券在內的預算達到住宅金融公庫預算的9.42%，只不過這種證券化還不是國際標準化的MBS或ABS。 日本住房抵押貸款證券化發(fā)展緩慢的原因主要是由于政策和法律的限制，其金融系統(tǒng)改革委員會對銀行的資產證券化作了嚴格限制，不但規(guī)定抵押支持證券不得在二級市場流通，還規(guī)定商業(yè)銀行不得受讓金融機構出售的抵押支持證券，大大降低了住房抵押貸款證券化對投資者的吸引力。同時由于金融機構在證券化前必須履行復雜的借方通知手續(xù)，加大了證券化的成本。日本目前尚不允許成立第三方的發(fā)行人進行證券化操作，使得住房抵押貸款難以和原始債權人實現(xiàn)信用分離，達不到證券化所要求的破產隔離。這些都阻礙著日本住房抵押貸款證券化的迅速發(fā)展。 韓國MBS采取的是債權轉讓的方式，即發(fā)起人通過一定的法律手續(xù)把對原始債務人的債權轉讓給第三方（特殊目的機構）。KOMOCO是韓國政府借鑒美國經驗，設立的第一個政府支持的MBS公司。1999年，KOMOCO由政府及四個私營金融機構發(fā)起，2000年11月，國際金融公司（IFC）及Merrill Lynch加入成為其新股東。目前，KOMOCO的注冊資本達到1063億韓元。其中，政府持有28.3%；Kookmin Bank持有28.2%；Korea Exchange Bank持有14.1%；Samsung Life Insure、國家金融公司及Merrill Lynch各占9.4%。KOMOCO的所有權結構是非常獨特的，政府是最大的股東，但私營機構持有絕大部分比例，并且外資占了18.8%的份額，國有、私營及外資共同擁有所有權，沒有一個占控制權的股東。 政府雖然是KOMOCO的最大股東，但其所占的比例卻尚不足以占有控制權。韓國政府背景的支持使KOMOCO本身信用級別為最高的AAA級，同時其發(fā)行的MBS的風險權重僅為20%，從而大大降低了MBS公司的融資成本，并強有力地推動了韓國MBS市場的啟動及發(fā)展。 澳大利亞模式 在澳大利亞，住房抵押貸款證券化是在各商業(yè)銀行為解決抵押貸款期限不匹配以及資產流動性問題，在政府的大力推動下而發(fā)展的。到2000年7月，澳大利亞個人住房貸款余額2810億澳元，其中通過證券化籌集資金發(fā)放的貸款320億澳元，占11.4%。麥格里證券化有限公司在這個過程中發(fā)揮了重要作用。麥格里證券化有限公司是麥格里銀行的全資子公司，成立于1991年。銀行現(xiàn)有總資產230億澳元，穆迪公司評其長期信用等級為3A級，標準普爾公司評其為A級。目前公司已發(fā)行超過100億澳元的按揭抵押債券，占全澳證券化市場的近1/3。 麥格里證券化有限公司有一套較為完善的運作機制。這套機制的主要特點有：一是住房貸款由證券化公司發(fā)放或由證券化公司委托其它非銀行機構發(fā)放；二是住房貸款發(fā)放標準化；三是嚴格的信用審核制度和健全的保險制度；四是有效的債券信用增級措施；五是靈活的風險管理機制；六是管理者費用最后支付制度。 上述機制中，貸款發(fā)放標準化和嚴格的信用審核制度，保證了實行的資產是優(yōu)質的，全澳大利亞3個月以上住房貸款的逾期率為0.8%，麥格里證券化公司的貸款逾期率為0.4%。保險制度、利率互換機制、過手債券的結構設計及信用機構的嚴格評估等使證券化中遇到的各類風險都得到轉移和化解，對常規(guī)貸款的信用增級措施和管理者費用最后支付制度則增強了投資者的信心。