謝謝邀請(qǐng)，首先給結(jié)論，無(wú)論是自住還是投資，都不要買(mǎi)商住兩用房，身邊有很多比較深刻的教訓(xùn)，下面說(shuō)說(shuō)不建議買(mǎi)商住兩用的具體原因：

1、商住兩用房的年限是50年，gj對(duì)商住兩用房的政策比較不友好，限制較多。

2、銀行對(duì)商住兩用房的政策不友好，商住兩用房在很多銀行都無(wú)法做抵押貸款，雖然可以做按揭，但是年限也不同于住宅。

3、商住兩用房的水電費(fèi)等都比普通住宅要高，所以對(duì)于居住而言成本更高。當(dāng)然具體原因還有很多，而且在zg，只要買(mǎi)房就帶有投資屬性，因?yàn)榉孔与m然是居住功能，但是本身就是一個(gè)投資品，所以無(wú)論是自住，還是投資，都首先要考慮的是房產(chǎn)的增值空間，所以不建議買(mǎi)商住兩用房，如果沒(méi)有購(gòu)房資格，在北京可以通過(guò)購(gòu)房法拍房解決限購(gòu)的問(wèn)題的，如果對(duì)法拍房感興趣的，歡迎進(jìn)一步了解。

我行接受產(chǎn)權(quán)明晰、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物，且必須滿足以下條件：　　

1、用于抵押的房產(chǎn)與貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須位于同一城市，個(gè)人抵押購(gòu)房貸款不接受異地抵押物；　　

2、不接受評(píng)估現(xiàn)值在10萬(wàn)元（含）以下的房產(chǎn)作為抵押物；　　

3、已辦妥產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等不利變現(xiàn)的情況；　　

4、具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項(xiàng)配套設(shè)施和服務(wù)齊全，不存在糾紛和問(wèn)題，不在政府規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)；　　

5、抵押物為商業(yè)用房的，房齡一般不得超過(guò)20年，且貸款/授信期限+房齡，原則上不得超過(guò)30年；　　

6、原則上不接受閑置超過(guò)6個(gè)月的商業(yè)用房作為抵押物?！　【唧w您的房子是否符合條件，需要您申請(qǐng)貸款時(shí)與經(jīng)辦行確認(rèn)。

有貸款的二手房不能賣(mài)

目前國(guó)內(nèi)貸款買(mǎi)房的情況下，貸款銀行均會(huì)在原房屋上設(shè)立抵押。根據(jù)《物權(quán)法》第191條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！币簿褪钦f(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有經(jīng)過(guò)銀行的同意，不得轉(zhuǎn)讓房屋，除非購(gòu)買(mǎi)人愿意替房屋產(chǎn)權(quán)人代為還清銀行的債務(wù)。

因?yàn)橘J款未還清的房子是不能變更產(chǎn)權(quán)的，買(mǎi)房的人拿不到產(chǎn)權(quán)證，所以只有償還完貸款后才能過(guò)戶。

貸款房屋怎么賣(mài)？

可申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，償還完剩余貸款后再出售

房主可咨詢貸款銀行，申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，房屋產(chǎn)權(quán)證上存在“還房貸外，還可以找可以支付全款的買(mǎi)家，通過(guò)在交易中買(mǎi)方留有尾款，待房主用前期支付的錢(qián)還清貸款，再辦理更名過(guò)戶的方式。但是，這種情況下買(mǎi)方只能一次性付全款，而不能再向銀行申請(qǐng)貸款。對(duì)于尾款數(shù)額，買(mǎi)賣(mài)雙方可以具體協(xié)商，并且將留尾款與如何更名方式寫(xiě)在買(mǎi)賣(mài)合同中。不過(guò)貸款尚未還清的房屋買(mǎi)賣(mài)存在很大風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方好通過(guò)中介簽訂三方，并將協(xié)商結(jié)果寫(xiě)到補(bǔ)充協(xié)議中，盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)。

運(yùn)氣比拼：轉(zhuǎn)按揭

除了自己找到愿意出錢(qián)的下家，你也可以通過(guò)銀行的轉(zhuǎn)按揭完成籌款賣(mài)房的愿望。目前有的銀行支持轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，有的銀行不支持。所以，到底能不能成功就要看你的運(yùn)氣了。

貸款房屋出賣(mài)流程

①簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，交定金；

②收賣(mài)房首付款；

③申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸；

④解抵押，獲房屋完整產(chǎn)權(quán)；

⑤買(mǎi)方打尾款、雙方辦理過(guò)戶（資金監(jiān)督管理）；

⑥過(guò)戶完成，賣(mài)家領(lǐng)尾款。